Создание гарантированного, безрискового пассивного дохода через инвестиции в готовую к аренде недвижимость в Дубае. Высокий размер годового дохода с инвестиций: 8-9% в год.

Для кого подходит такой тип инвестирования:
для людей, которые не хотят рисковать своими деньгами, но все же хотят получать доход каждый месяц.

Первое с чего нужно начать что лучше подходят для вашей цели студии и 1 bedroom в районах класса С и сдавать их лучшую краткосрочную аренду.

Что такое классы?
Рынок арендной недвижимости делится по классам: «А», «B», «C» в «D

• «А» класс - это премиальная, топовая недвижимость
• «В» класс - это хорошая недвижимость, но как бы не считается премиальным
• «С» класс - это спальные районы, где живут, спят, работают и учатся обычные люди.
• «D» класс - это там где тебя могут убить.

В Эмиратах нет класса «D». Так как людей сразу депортируют за нарушения. И если у человека нет денег платить за аренду - тебе никто не поможет, не даст социальное жильё, не даст льготы и ты просто уезжаешь домой.

Когда происходит кризис, «А» смещается у «В», «В» у «С», «С» - улетает со страны.
Поэтому мы изначально таргетируем в «С» класс, который самый востребованный. Он и сейчас востребованный и будет востребован. И при росте рынка люди будут приезжать, заселяться, и при кризисе люди будут переезжать.

То есть, для нас хорошего качества спальные районы приносят 90% заполняемости, благодаря этой логике.

Если посмотреть статистику рынка, то районы у воды могут прыгать плюс минус 30% в год, а тут стабильный процент роста в год.

Почему краткосрочная аренда, а не долгосрочная (на год):

Сначала важно правильно выбрать районы.
Обычно это районы где давно есть инфраструктура, стабильный рост в течение 2 лет, класс “С”.

В каких районах мы рекомендуем покупать квартиры:

• Jumeirah Village Circle
• Dubai Creek Harbour
• Arjan
• Dubai Sports City
• Discovery Gardens

Подробнее читайте в День 1: Урок 4


Они стабильно дают прирост + 5%.
После выбора района вам важно правильно подобрать дом и квартиру.


Как выбырать объекты вторичной недвижимости?
Считаем ROI квартиры. Для этого смотрим стоимость продажи квартиры, смотрим самую высокую стоимость сдачи в аренду квартиры. Дальше стоимость сдачи в аренду минус налоги на владение, управления, все расходы делим на стоимость квартиры. Если у нас получается там выше 8%, это недвижимость, которая нам подходит.


Выбор дома:

• Здания не старше 5 лет
• Анализируем управляющую компанию, которая сидит на рецепции
• Смотрим на внешний вид, запах в здании
• Проверяем чистку бассейнов, парковки
• Анализируем налог на владения и service fee
• Наличие спортзала, бассейна, детской площадки, SPA

Выбор квартиры:

• Лучше брать 1 bedroom, чем студию
• Мебель и бытовая техника была в нормальном состоянии
• Вид не имеет значения

Для вторичной недвижимости застройщики не играют большого влияния.

На первом этапе необходимо внести депозит в размере 10% от стоимости недвижимости, чтобы подтвердить вашу серьезность и готовность к приобретению недвижимости.

Ваш депозит будет передан нам и удерживаться до завершения финальных расчетов и регистрации сделки в Земельном Департаменте.

Это обеспечивает вам уверенность в возможности возврата депозита в случае, если сделка не состоится по инициативе продавца. В случае, если сделка не будет заключена по вашей вине, ваш задаток будет передан продавцу в качестве компенсации.


Задаток можно внести 4 способами:

1. Оплата на компанию в Дубай
2. Чек
3. Наличные в Дубай
4. Оплата в криптовалюте (USDT)

Для подписания договора нам необходимо:

1. Паспорт
2. ID (если есть)
3. E-mail
4. Номер телефона

На этом этапе наше агентство подписывает с вами договор о намерении купить недвижимость.
Contact B с покупателем и нашей компанией: https://drive.google.com/file/d/1t9SL2cwHzg6RpMIO8lquF1etF4zBu2pt/view?usp=sharing

No Objection Certificate (NOC), или разрешение от застройщика, представляет собой уведомление, которое подтверждает отсутствие задолженности со стороны продавца перед застройщиком. Процесс оформления данного разрешения на продажу недвижимости может занять от одного дня до двух или трех недель, в зависимости от конкретной строительной компании.

После получения этого разрешения продавцом недвижимости, вы будете иметь возможность официально переоформить приобретаемое вами имущество.

Соглашение о приобретении и передаче недвижимости оформляется через официальный онлайн-портал государства и отправляется вам на электронную почту для подписания электронной подписью.

Необходимость нотариального заверения сделок с недвижимостью в ОАЭ отсутствует, так как достаточно обычной письменной формы.


Договор купли-продажи недвижимости обязательно должен иметь эти пункты:

• объект купли-продажи,
• стоимость приобретаемой недвижимости,
• дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, сбор за регистрацию в Земельном департаменте, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
• срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
• сроки и порядок осуществления расчетов,
• ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.

По ним вы сможете проверить договор перед подписанием.
MOU - финальный контракт купли-продажи: https://drive.google.com/file/d/1bMkSaJpd2QkdiYASrgoQeTo_z7xGEEl6/view?usp=sharing

Земельный Департамент Дубая ведет электронный реестр недвижимости. Когда вы и продавец обращаетесь для регистрации перехода прав собственности, вы получаете свидетельство о регистрации (Title Deed) немедленно, подтверждающее ваше право на приобретенную недвижимость.

Документ: https://drive.google.com/file/d/1cAz_stgi8BYGNLIGMMIWDJ7fv4wYaRGL/view?usp=sharing


Для регистрации в Земельном департаменте необходимо представить следующие документы:

1. оригиналы паспортов покупателя и продавца,
2. оригинал свидетельства о регистрации недвижимости на имя продавца,
3. оригинал разрешения на продажу недвижимости от застройщика (NOC),
4. копию договора купли-продажи.

Регистрация недвижимости на нового владельца происходит офлайн в Земельном департаменте.

Если у вас нет возможности или желания лично присутствовать в Земельном департаменте в момент регистрации перехода прав, вы можете делегировать свои полномочия по регистрации недвижимости на ваше имя нашему агенту, оформив нотариальную доверенность.
Стоимость нотариального заверения доверенности онлайн составляет 700$.

В момент регистрации перехода прав на недвижимость происходят финальные расчеты между вами и продавцом по сделке купли-продажи.

Перед выдачей вам регистрационного свидетельства, государственный регистратор просит вас и продавца произвести взаиморасчеты и подписать бумагу об отсутствии у продавца претензий по оплате за недвижимость.

Обычно, расчеты осуществляются посредством передачи от вас заранее подготовленных банковских чеков на необходимые суммы.

Если у вас нет банк аккаунт в Дубай и вы не можете выписать банковский чек, компания MASTERPIECE может помочь вам, а вы произведёте с нами расчёты в любое удобные вам форме, например, наличными или криптовалютой.

Существует вариант с оформлением ипотеки для недвижимости. Иностранный покупатель может получить ипотеку на 60% от стоимости недвижимости. Ипотечные ставки: 6% для нерезидентов.

Это выгодно для вас, потому что ваша недвижимость уже будет приносить вам доход и с этого дохода вы сможете оплачивать ипотеку.


Документы, которые нужны для получения ипотеки:

• Паспорт все страницы
• Национальное удостоверение личности, если таковое имеется
• Выписка из личного счета за последние 6 месяцев
• Последний счет за коммунальные услуги
• Подтверждение дохода (справка о заработной плате, если вы работаете по найму, торговая лицензия и сертификат акций, если вы работаете не по найму)

Процесс получения ипотеки с компанией Masterpiece:

• Вы отправляете документы нам.
• Наш брокер подает аппликации (заявки) в различные банки.
• В течении 1 дня вы получаете от нас предложение банков и мы утверждаем с каким банком и по какому плану вы хотите работать.
• Мы утверждаем и планируем Ваш прилет в Дубай для подписание оффера и открытия счета.
• После подписания документов вам открывают счет за неделю и еще в течении 15-30 дней банк депозитирует деньги на кредит.
• После этого вам нужно еще раз прилететь, чтобы завершить сделку покупки недвижимости. Если вы покупаете недвижимость через ипотеку - необходимо личное присутствие при оформлении сделки.

Рассмотрим на примере нашей компании Masterpiece пошаговый план управления недвижимостью клиента:

Первым неотъемлемым этапом при передаче квартиры в наше управление является подписание трехлетнего договора о сотрудничестве. В этом соглашении детально разъясняются условия, предусмотренные для соблюдения, а также устанавливаются суммы ежемесячных платежей, которые вы будете получать.

Кроме того, в договоре фиксируется предпочтительный способ выплаты, чтобы обеспечить вам максимальное удобство при получении средств.

Этот договор служит гарантом нашей взаимной прозрачности и долгосрочного партнерства.


Что входит в нашу гарантию?

1. Регистрация в DTCM
2. Оплата коммунальных услуг (DEWA), газа, AC, Wi-Fi
3. Оплата расходников согласно DTCM, включающих постельное белье, полотенца, посуду и т.д.
4. Клининг
5. Реклама для поиска арендодателей
6. Заселение, выселение арендодателей
7. Service Charge
8. Pest control
9. Превентивный ремонт до 500 дирхам

Что не входит в нашу гарантию?

1. Ремонт
2. Меблировка
3. Декорации

Пример договора, который мы подписываем:
PROPERTY MANAGEMENT AGREEMENT.pdf

Вторым этапом нашего процесса является подготовка недвижимого объекта к сдаче в соответствии с высокими стандартами DTCM.

При необходимости мы предпринимаем ремонтные работы и осуществляем полную упаковку, включая мебелировку, с учетом стандартов DTCM. Кроме того, мы обязательно проводим клиринг квартиры, чтобы удовлетворить наших клиентов.

Затем мы проводим профессиональную фотосессию объекта, чтобы разместить его на специализированных платформах для поиска клиентов. Важно отметить, что другие компании за подобные услуги часто взимают комиссию в размере от 500 AED и выше.

Наша цель - обеспечить качественную подготовку объекта и предложить нашим клиентам дополнительные услуги без дополнительных затрат.

Мы распространяем информацию о наших квартирах на широкий международный и локальный аудитории через популярные онлайн-площадки, такие как Dubizzle, Bayut, Property Finder, Booking.com, Airbnb, а также через нашу собственную агентскую сеть.

У нас функционирует профессиональный отдел продаж, который способен найти арендаторов для вашей квартиры уже в первые две недели. Наша широкая сеть контактов и стратегические подходы к маркетингу позволяют нам обеспечить эффективную и оперативную аренду вашего имущества.

Мы гарантируем выдающийся сервис каждому нашему арендодателю и оставляемся на связи круглосуточно.

Мы предоставляем удобное время для заселения и выселения арендаторов, чтобы соответствовать их потребностям.

С каждым арендодателем мы заключаем официальные контракты, что обеспечивает безопасность как для нашей компании, так и для наших клиентов.

Перед заселением каждый арендодатель вносит депозит, что гарантирует безопасность вещей в арендованной квартире.

После выселения каждого из арендаторов, мы проводим тщательную проверку квартиры и состояния мебели на наличие повреждений или износа. В случае обнаружения повреждений, мы немедленно связываемся с арендатором и производим вычет соответствующей суммы из оставленного им депозита. Этот процесс обеспечивает поддержание великолепного состояния недвижимости и мебели для следующих арендаторов, а также соблюдение соглашений о депозите.

Каждый месяц, в десятое число, мы выплачиваем вам 9% годовых по вашему удобному способу оплаты.

Наши доступные методы включают:

1. Банковский перевод
2. Оплата в криптовалюте
3. Оплата на вашу банковскую карту
4. Наличные средства

Мы стремимся предоставить максимальное удобство и гибкость в выборе способа оплаты, чтобы соответствовать потребностям каждого клиента.

В основном это 1-2 человека в квартире.

Обычно это люди, которые переехали на первый контракт, на 1 год. Они не уверены, будут ли работать, поэтому берут квартиру помесячно. Потом дальше продлевают.

У многих компания в месяц оплачивает определённую сумму денег на недвижимость и они эти деньги соответственно в полном объёме хотят потратить, чтобы комфортно жить.

1. Нет налога на недвижимость. В отличие от многих направлений, востребованных у международных инвесторов, в Дубае отсутствует обязательный ежегодный налог на недвижимость, который в Европе может варьироваться в пределах от нескольких сотен до нескольких тысяч долларов США.
2. Есть годовой взнос на обслуживание здания. Собственники оплачивают только годовой взнос на обслуживание здания и прилегающей к нему территории с той или иной инфраструктурой и коммунальные платежи (иностранцы в отличие от граждан ОАЭ - в полном объеме).
3. Взнос оплачивается на год вперед. Годовой взнос рассчитывается, исходя из ставки за один квадратный метр площади объекта, которая варьируется в пределах 15-60 долларов США. В среднем этот взнос составляет порядка 1,5-2% от стоимости жилья, хотя в отдельных районах Дубая он имеет тенденцию к снижению. Однако оплачивается он не частями, а полностью и авансом на год вперед, и эта сумма списывается с банковского счета автоматически.
4. Кроме взноса есть муниципальный взнос. Если собственник сдает недвижимость в аренду, то эта статья расходов также ложится на его плечи, к которой следует приплюсовать муниципальный сбор в размере 5% от стоимости аренды.

Средства направляются в два фонда - общий и резервный. Первый расходуется на уборку здания и мест общего пользования - таких как спортзал, детские и игровые площадки, зоны отдыха или бассейн при их наличии, уход за зелеными насаждениями, поддержание приборов в рабочем состоянии. Деньги из второго предназначаются для капитального ремонта и замены оборудования, которые потребуется произвести в долгосрочной перспективе.



Коммунальные платежи

1. Кондиционирование. После подписания договора купли-продажи новый владелец заключает контракты на поставку электроэнергии и воды (использование газа здесь является очень большой редкостью) с местной компанией DEWA. Вместо отопления, необходимости в котором нет даже в самое холодное время года, используется централизованная система кондиционирования - то есть, не нужно устанавливать индивидуальный кондиционер. Стоимость кондиционирования зависит от числа этажей в здании и температуры воздуха, но обычно она составляет от 40 до 120 долларов США в месяц.
2. Вода и электричество. Расчет оплаты за электроэнергию и воду производится на основе показаний счетчиков, а тарифы определяются площадью жилья, числом проживающих в нем человек и времени пользования. Одному придется платить как минимум 50 долларов США в месяц, но обычно следует рассчитывать на сумму в 2-3 раза больше, что вполне сопоставимо со многими европейскими странами. Арендаторам компания DEWA выставляет еще и счет в размере 5% от стоимости аренды, который нужно оплачивать каждый месяц помимо счета за фактическое потребления.

Вот некоторые из основных налогов, которые составляют 0% в Дубай:

1. Налог на доходы физических лиц: Дубай не взимает налог на доходы физических лиц, включая резидентов и нерезидентов. Это означает, что доход, заработанный от занятости, бизнес-деятельности или инвестиций, обычно не облагается налогом на доход.
2. Налог на прибыль предприятий: Дубай предоставляет благоприятную налоговую среду для бизнеса. Компании, созданные в специальных свободных зонах Дубая, могут наслаждаться ставкой налога на прибыль 0%. Тем не менее, важно отметить, что это, в первую очередь, применяется к компаниям в свободных зонах, и некоторые виды бизнеса, проводимые вне свободных зон, могут подвергаться налогообложению.
3. Налог на прирост капитала: на прибыль от продажи недвижимости или инвестиций в Дубае не взимается налог на прирост капитала. Это означает, что физические лица и компании могут потенциально реализовать прибыль от продажи активов без уплаты налога на прирост капитала.
4. Налог на богатство: В Дубае не взимается налог на богатство физических лиц или компаний. Нет ежегодного налога на личное состояние или активы.
5. Налог на наследство и налог на наследие: В Дубае не взимаются налог на наследство и налог на передачу наследства. Наследства и передачи наследства обычно не облагаются налогом.
6. НДС на жилую недвижимость: Налог на добавленную стоимость (НДС) применяется в ОАЭ, но жилые недвижимости часто освобождаются от НДС.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости:

При покупке недвижимости есть дополнительные расходы:

1. Property transfer fee – 4% в Дубай.
2. Administrative fee: 150$ – единоразово
3. Registration fee: в зависимости от стоимости недвижимости:

• 2.000 AED (545$), если недвижимость стоит меньше 500.000 AED или 137.000$
• 4.000 AED (1.090$), если недвижимость стоит больше 500.000 AED или 137.000$